国が所有する底地を売却するには？

結婚生活の新居は人それぞれ。

マイホームを購入する人
アパートやマンションを借りる人
実家でしばらく一緒に住まわせてもらう人

などなど…。

中には、国や地方公共団体が所有する「底地」を借り「借地権」を取得してそこに新居を構えて住む方もいらっしゃるかもしれません。

国や地方公共団体が所有する…、「底地」や「借地権」などと、あまり耳馴染のない言葉が出てきたかもしれません。
しかし、このような新居を選択を検討しもいる方もいらっしゃるかもしれませんので、今回はそんなちょっと特赦なケースの新居を建てようとしている方へ詳しく解説していきたいと思います。

土地を借りてマイホームを建てることのメリットとデメリット

通常家を戸建て住宅を建てるなら、建物に付随して土地を取得しなければなりません。しかし土地の所有者、地主さんにある土地の一部を借りてそこに家を建てることができれば土地を購入する必要はないわけです。この土地を借りてそこに家を建てる権利のことを「借地権」といいます。「底地（そこち）」とは、借地権が設定されている土地のことをいい、底地は地主さんに所有権があります。

新婚生活をスタートさせるためには極力資金を節約したいものです。（関連記事：「1年間で100万円貯める方法」）そこで借地権のメリットについて紹介しましょう。

借地権のメリット

借地権を取得して家を建てることで単純に土地を購入する費用がかからないですし、税金の課税面でもメリットが大きいといえます。土地を取得する際はまず購入時に不動産取得税がそれに加え、毎年都市計画税や固定資産税の支払いが必要ですが借地権付き建物は土地の購入ではなく、借りている立場なのでこれらの税金は土地の所有者（地主さん）が負担します。借地権でマイホームを建てる場合、毎月の土地代がかかることがほとんどですが前述のメリットで十二分に相殺されるため問題にはならないでしょう。さらに地価が高いエリアで借地権が利用できればそのメリットはさらに大きいものとなるでしょう。

借地権のデメリット

一方、借地物件だと地主さんの承諾を受けないとリフォームができなかったり、売却をすることができなかったりすることがあります。また、国有地に住んでいる場合、つまり地主さんが財務省であるケースです。借主へ財務省から「底地の買取を検討しませんか」という通知が届くことがあります。その土地にずっと住む予定であれば、国から底地を購入し、所有権を取得することができますが、いずれ引越しを検討している場合は、売却も念頭に置く必要があります。

国が所有する底地の売却方法

上記の「国が所有している底地と同時売却」をぜひ参照してほしいのですが、戸建てで国有地を借りている場合、希望のエリアへ引越したくても賃貸アパートや賃貸マンションに住んでいるのと異なりスムーズに話が進んではいかないでしょう。なぜなら国へ底地の売却を求めることはまずできないからです。そのため売却を希望する場合は、土地を買い取る第三者を探す必要があります。
国は借地権を買い戻さない可能性が高いため今現在借りている土地が民有地の場合は、地主との交渉によって借地権を買い戻してもらえる可能性を探ってみるほかありません。ですが、国有地は国が「利用価値のメリットはあまりない」と判断しているので、借主への買取を勧めることがほとんどです。

借地権売却には国の許可が必要

借地権売却を希望する場合は国の承諾許可が求められます。
その際には「名義書換承諾料」の支払いが原則になります。
名義書換承諾料の算出方法は

「名義書換時の相続税評価額×借地権割合×10/100」

の計算式で算出可能です。
これは国税庁の「路線価図・評価倍率表」で借地権割合を確認できます。

一見査定を出し取引契約をするのは大変なように感じるかもしれませんが、一般の地主さんに比べれば基準が決まっているため国とのやり取りの方がスムーズにいくケースが多いでしょう。条件や基準があいまいでないため上記のような借地権を専門に扱う業者に依頼することで計画通り進められるという点では難易度は低く割と短期間で売却することができるかもしれません。

借地権は同時売却によって処分できる

底地を売却するには「同時売却」という方法を使います。
底地と借地権はそれぞれ利用に制限があり、底地単独では建物を建てるといったことはできません。借地権の場合、借主が名義変更や建物のリフォーム・増改築をしたいという希望がある場合、地主への承認が必須になります。その要望に対し、地主が承諾しないケースもあるため、借地権付き物件は買主が見つかりにくいというデメリットあるのです。

そのような悩みを解消する方法として適しているのが「同時売却」です。それぞれ単体で売却するよりも高く売れる可能性があり、通常の土地と同じように販売できるため買い手が見つかりやすくなります。

ただし、「同時売却」の手続きは素人ではややこしく個人で進めることはおそらく至難の業です。例えば財務省や地方財務局まで直接出向き、必要な書類の記入・提出を複数回行う必要があります。仕事をしていたり、家事があったするとなかなか進めることはできないでしょう。よって手続きをスムーズに進めるためにも同時売却に特化した会社からサポートを得ることを強くお勧めします。